Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Il permet de dissocier la propriété d’un logement de celle du terrain sur lequel il est construit afin de réduire le prix d’achat et les charges liées à la propriété.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire et comment fonctionne-t-il ?

Le bail réel solidaire est un dispositif qui a été créé par la loi ALUR en 2014 et modifié par la loi ELAN en 2018. Il s’agit d’un contrat entre un acquéreur et un organisme de foncier solidaire (OFS), qui permet de dissocier la propriété du logement de celle du terrain sur lequel il est construit.

L’OFS est une structure publique ou privée à but non lucratif, agréée par le préfet, qui a pour mission de développer l’accession sociale à la propriété. Il achète des terrains et les met à disposition des ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale. Les OFS peuvent être créés par des collectivités territoriales, des organismes HLM ou des associations.

L’acquéreur, quant à lui, achète uniquement le logement mais pas le terrain. Il bénéficie alors d’un droit réel immobilier sur le logement et d’un droit d’usage et d’habitation sur le terrain, pour une durée de bail pouvant aller jusqu’à 99 ans. À la fin de ce bail, l’acquéreur peut soit renouveler le bail, soit revendre son logement.

Le prix d’achat du logement est donc réduit car il ne comprend pas le coût du terrain. Le dispositif prévoit une redevance mensuelle pour l’usage du terrain, qui est modeste et plafonnée en fonction des ressources du ménage.

Quelles sont les conditions d’accès au bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est destiné aux ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale. Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier de ce dispositif :

1. Il faut être éligible à l’accession sociale à la propriété, c’est-à-dire disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources fixés par la réglementation. Ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement.
2. Le logement doit être situé dans une zone d’application du bail réel solidaire. Les zones sont définies par arrêté préfectoral et correspondent généralement à des territoires où le marché immobilier est tendu et les prix élevés.
3. Le logement doit être neuf ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration importants (rénovation énergétique, mise aux normes d’accessibilité, etc.).
4. Le prix d’achat du logement doit être inférieur aux prix de marché du secteur afin de garantir un réel avantage financier pour les ménages.
5. L’acquéreur doit s’engager à occuper le logement en tant que résidence principale et à ne pas le louer.
6. L’acquéreur doit souscrire un prêt immobilier pour financer l’achat. Il peut bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS).

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail réel solidaire ?

Le principal avantage du bail réel solidaire est qu’il permet de devenir propriétaire à moindre coût. En dissociant la propriété du logement de celle du terrain, le prix d’achat du logement est réduit, ce qui facilite l’accès à la propriété pour les ménages modestes. La redevance mensuelle pour l’usage du terrain est modeste et plafonnée, ce qui limite les charges liées à la propriété.

Un autre avantage du BRS est qu’il favorise la mixité sociale et le renouvellement urbain. En permettant à des ménages modestes de devenir propriétaires dans des zones où le marché immobilier est tendu, le dispositif contribue à diversifier l’habitat et à éviter la constitution de ghettos de richesse ou de pauvreté.

Le bail réel solidaire présente aussi quelques inconvénients. La dissociation de la propriété du logement et du terrain peut être source de complexité juridique et de difficultés en cas de revente. L’acquéreur doit alors trouver un nouvel acheteur qui soit également éligible au BRS.

La durée du bail, pouvant aller jusqu’à 99 ans, peut être perçue comme une source d’incertitude pour certains acquéreurs. Le bail peut être renouvelé à son échéance et que la redevance mensuelle est plafonnée.

Le BRS ne permet pas de bénéficier de la totalité des avantages fiscaux liés à la propriété comme les abattements sur les droits de mutation ou les exonérations de taxe foncière. Certains avantages fiscaux comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique, restent accessibles aux acquéreurs en BRS.